本報記者 吳曉璐 邢萌 郭冀川

    7月15日，滬深交易所分別發(fā)布《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號——保障性租賃住房》《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第4號——保障性租賃住房》（以下統(tǒng)稱為《指引》），對保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs進行規(guī)范和引導(dǎo)。

    《指引》規(guī)范了對回收資金的使用，規(guī)定閑置的回收資金可以用于其他基礎(chǔ)設(shè)施補短板重點領(lǐng)域項目建設(shè)。同時，也嚴(yán)格了回收資金管理，切實防范資金違規(guī)流入商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。接受《證券日報》記者采訪的專家表示，這有助于提高資金使用效率，進而提高項目收益，增加對投資人吸引力。

    據(jù)悉，《指引》主要內(nèi)容有四方面：一是助力保障性租賃住房領(lǐng)域盤活存量資產(chǎn)，促進投融資良性循環(huán)。明確要求凈回收資金優(yōu)先用于保障性租賃住房項目建設(shè)，拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來源；明確對滿足基礎(chǔ)設(shè)施基金上市要求、符合市場預(yù)期、確保風(fēng)險可控且已能實現(xiàn)長期穩(wěn)定收益的項目，靈活確定運營年限要求。

    二是促進保障性租賃住房領(lǐng)域?qū)I(yè)化發(fā)展。要求基金管理人和運營管理機構(gòu)按照國家有關(guān)保障性租賃住房相關(guān)政策制定適宜的運營管理機制，提高運營效率；強化保障性租賃住房認(rèn)定依據(jù)和歷史運營數(shù)據(jù)等有針對性的信息披露要求。

    三是堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，嚴(yán)格落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策要求。明確原始權(quán)益人獨立法人主體要求，原始權(quán)益人不得以租賃住房等名義，為非租賃住房等房地產(chǎn)開發(fā)項目變相融資，或者變相規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求。進一步明確原始權(quán)益人控股股東或其關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)情形下的業(yè)務(wù)隔離要求。

    四是強調(diào)回收資金管理，壓實參與機構(gòu)責(zé)任。對于原始權(quán)益人控股股東或其關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)建立并落實回收資金管理制度，實行嚴(yán)格閉環(huán)管理，與相關(guān)各方簽訂回收資金監(jiān)管協(xié)議，切實防范資金違規(guī)流入商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。進一步明確發(fā)行其他領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施REITs的原始權(quán)益人，其控股股東或其關(guān)聯(lián)方涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，回收資金管理等相關(guān)要求參照《指引》執(zhí)行。

    “《指引》是對此前公布文件做出的細(xì)化安排，為了提高發(fā)行人積極性，此次《指引》對運營年限要求較為靈活，同時提出更為嚴(yán)格的信息披露要求，保障信息公開透明，尤其是要求披露回收資金用途承諾和使用安排等信息，將有效防止資金被挪作他用。”透鏡公司研究創(chuàng)始人況玉清在接受《證券日報》記者采訪時表示。

    “另外，回收資金可以用于其他基礎(chǔ)設(shè)施補短板重點領(lǐng)域項目建設(shè)，避免了資金閑置浪費現(xiàn)象，提高了資金的靈活性和使用效率，也有助于提高項目收益，增加對投資人的吸引力。”況玉清進一步表示。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進持有同樣觀點，他表示，引導(dǎo)閑置資金投向其他基礎(chǔ)設(shè)施項目，豐富了REITs資金使用的領(lǐng)域。另外，在合規(guī)前提下，發(fā)行人也可以參與更多項目建設(shè)。

    此前，全國首批2單保障性租賃住房REITs項目已經(jīng)獲滬深交易所通過。7月11日，紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項目獲深交所通過。7月14日，中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金獲上交所通過。2單項目均于5月27日正式申報，并于5月30日獲交易所受理。