■王麗新

    12月22日至23日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開。會(huì)議提出，2026年要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。在這方面重點(diǎn)之一是：結(jié)合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地。

    在筆者看來，如何打破存量土地沉睡僵局，讓其真正“動(dòng)起來”，是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)與城市建設(shè)亟待破解的關(guān)鍵命題。但盤活存量土地絕非單一主體的獨(dú)角戲，而是需要政府、金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)與社會(huì)資本多方協(xié)同，打出一套精準(zhǔn)施策的“組合拳”。

    加大專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量土地力度，是地方政府層面撬動(dòng)沉睡土地的“先手棋”。近年來，地方政府專項(xiàng)債券在穩(wěn)投資、補(bǔ)短板中發(fā)揮著重要作用，將其投向閑置土地收儲(chǔ)領(lǐng)域，既能緩解房企的資金壓力，又能為城市規(guī)劃騰出空間。

    一方面，專項(xiàng)債資金具有成本低、期限長的優(yōu)勢，地方政府可通過專項(xiàng)債收儲(chǔ)房企手中的閑置土地，這既能增強(qiáng)企業(yè)流動(dòng)性，又能助其償還債務(wù)、保障項(xiàng)目建設(shè)及開發(fā)閑置土地，進(jìn)而加速行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清。另一方面，政府統(tǒng)一收儲(chǔ)后，可結(jié)合促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的新規(guī)劃，重新定位與整理低效用地，為建設(shè)智慧城市掃清障礙。

    相關(guān)工作已經(jīng)取得積極成效，據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至12月12日，各地公示擬使用專項(xiàng)債收回收購存量閑置土地?cái)?shù)量超5000宗，擬收儲(chǔ)用地面積超2.6億平方米。2026年，預(yù)計(jì)存量土地收儲(chǔ)會(huì)繼續(xù)擴(kuò)圍。但需要注意的是，專項(xiàng)債的使用必須強(qiáng)化監(jiān)管，確保資金專款專用，精準(zhǔn)流向低效閑置的存量土地，真正實(shí)現(xiàn)“儲(chǔ)得好、用得準(zhǔn)”。

    除政策支持之外，盤活存量閑置土地，市場化模式同樣重要。引入“AMC（資產(chǎn)管理公司）+企業(yè)+金融機(jī)構(gòu)+其他”合作模式，是市場化盤活閑置土地的“關(guān)鍵招”。AMC作為化解金融風(fēng)險(xiǎn)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，具備資金、資源與資產(chǎn)處置經(jīng)驗(yàn)等多重優(yōu)勢，房企擁有項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)營的實(shí)操能力，政府、金融機(jī)構(gòu)等則是市場化盤活不可或缺的力量。

    AMC可通過收購房企的存量土地相關(guān)債權(quán)，幫助房企剝離不良資產(chǎn)，引入新的金融機(jī)構(gòu)乃至新投資主體，帶來可以啟動(dòng)項(xiàng)目的首筆增量資金；在此之后，聯(lián)合具備優(yōu)質(zhì)開發(fā)能力的房企或者代建公司，對閑置土地進(jìn)行重新評估與建設(shè)開發(fā)。這種模式目前已發(fā)展成為可靈活復(fù)制、可推廣的范式。比如，對于區(qū)位條件較好的土地，可加快推進(jìn)住宅與配套設(shè)施建設(shè)，激活區(qū)域市場；對于周邊有產(chǎn)業(yè)基因的土地，則可調(diào)整開發(fā)用途，轉(zhuǎn)向開發(fā)運(yùn)營保障性住房、人才公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。如此一來，該模式既能為AMC拓展業(yè)務(wù)邊界，也能為超大特大城市核心區(qū)再開發(fā)提供金融工具箱，未來有望在紓困和城市更新賽道發(fā)揮更多價(jià)值。

    鼓勵(lì)社會(huì)資本參與，與城市更新深度融合，營造新消費(fèi)場景，是激活存量土地價(jià)值的新模式。存量土地盤活不應(yīng)局限于傳統(tǒng)的住宅開發(fā)，更要與城市更新、產(chǎn)業(yè)升級相結(jié)合，挖掘土地的復(fù)合價(jià)值。

    社會(huì)資本具有敏銳的市場洞察力與靈活的運(yùn)營模式，可引導(dǎo)其參與到存量土地的開發(fā)中來，圍繞新消費(fèi)、新場景、新業(yè)態(tài)做文章。例如，將位于城市核心區(qū)域的閑置工業(yè)用地、商業(yè)用地，改造為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園、沉浸式商業(yè)街區(qū)、智慧康養(yǎng)社區(qū)等，這既能盤活存量資產(chǎn)，又契合當(dāng)下居民多樣化的消費(fèi)需求。此外，在城市更新的框架下，存量土地的開發(fā)可同步完善交通、教育、醫(yī)療等公共配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)“以地興城、以城促產(chǎn)”的良性循環(huán)，讓存量土地真正成為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的新引擎。

    房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型之路，道阻且長但行則將至。盤活存量土地，不僅是化解當(dāng)下行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的迫切需要，更是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)從高速擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。接下來，政府、市場、企業(yè)各司其職、協(xié)同發(fā)力，讓存量土地真正“動(dòng)起來”，才能為房地產(chǎn)市場注入新活力，激活城市發(fā)展新動(dòng)能，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)步入穩(wěn)健發(fā)展新階段。