宋鑫

    消費既是經濟高質量發(fā)展和穩(wěn)增長的重要元素，也是暢通國內大循環(huán)的關鍵環(huán)節(jié)和重要引擎。2020年9月份，國務院辦公廳發(fā)布《關于以新業(yè)態(tài)新模式引領新型消費加快發(fā)展的意見》提出，加快新型消費基礎設施和服務保障能力建設。并在“規(guī)劃建設新型消費網絡節(jié)點”一節(jié)中點明優(yōu)化百貨商場、購物中心、便利店、農貿市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網點布局，引導行業(yè)適度集中。

    為貫徹黨中央、國務院關于把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置的決策部署，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs，2023年3月份，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關于規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》。這標志著我國正式將消費基礎設施納入REITs發(fā)行范圍，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。

    以消費基礎設施為標的資產發(fā)行公募REITs，是我國綜合施策釋放消費潛力，實施擴大內需、支持消費復蘇的重要舉措，也有利于REITs市場行穩(wěn)致遠。

    回顧亞太地區(qū)REITs發(fā)展史，在居民財富持續(xù)積累、服務業(yè)比重不斷走高以及城鎮(zhèn)化率達75%以上的背景下，零售、辦公和酒店等商業(yè)地產的體量規(guī)模日漸攀升。消費類REITs作為海外REITs市場重要的發(fā)行業(yè)態(tài)，是REITs市場的重要底層資產，同時為其他業(yè)態(tài)REITs的后續(xù)發(fā)行開辟了道路。中國香港領展REIT上市底層資產包含多個零售及辦公物業(yè)。截至2023年1月10日，中國香港領展REIT市值約1200億港幣，占中國香港REITs市場總市值的60%。從物業(yè)形態(tài)看，投資于零售物業(yè)、停車場、辦公室及物流等多類資產，其中零售物業(yè)規(guī)模占比超70%。

    截至2023年7月13日，國內還沒有消費類資產REITs上市，但以消費基礎設施為底層資產的類REITs發(fā)行47只，發(fā)行規(guī)模1044.86億元，CMBS127只，發(fā)行規(guī)模2992.78億元。消費基礎設施作為對我國公募REITs行業(yè)類別的有益補充，具有廣闊的發(fā)展前景。發(fā)行消費基礎設施REITs，能夠充分發(fā)揮消費對經濟增長的基礎性作用，培育壯大綠色消費、服務消費等消費新熱點，增強國內大循環(huán)動力和可靠性。

    基金管理人作為消費基礎設施REITs的重要承載方和落實責任主體，應重點關注以下幾點：

    （一）構建富有活力的基金治理機制

    消費基礎設施運營市場化程度高，迭代更新快，為確保上市后底層資產平穩(wěn)運行，最大限度地保護投資者利益，需加強頂層設計，構建富有活力的基金治理結構。一方面，結合行業(yè)發(fā)展、項目區(qū)位、目標人群等，兼顧合規(guī)與效率，做好經營風險預案；另一方面，制定靈活的激勵約束機制，提升運營管理核心競爭力，優(yōu)化資產運營效率。

    （二）賦能運營管理 挖掘增量價值

    我國消費基礎設施進入存量時代，需聚焦消費者需求，挖掘增量價值。基金管理人應緊抓租金結構、出租率與增長率這三大指標，在招商、運營和推廣環(huán)節(jié)提供賦能，通過精細化運營，夯實服務管理體系，協(xié)同職能配合，助力運營收入相關指標提升，為投資者創(chuàng)造更大價值。

    （三）完善高度透明的信息披露機制

    消費基礎設施項目運營過程中會有較多的主動資產提升計劃和不定期推廣活動，定期報告披露數據可能會出現非規(guī)律性波動。為確保投資者能夠充分知悉理解存續(xù)期間信息披露內容，作出合理的投資判斷，基金管理人應建立高度透明的信息披露機制。探索設立“投資者關系+公共關系”（“IR+PR”）雙輪驅動服務體系，加強與投資者交流互動，加深投資者對底層資產運營周期的認識，從而降低市場信息不對稱程度，提升REITs資產價值的透明度，增強市場信用。

    （四）打造發(fā)展?jié)摿Υ蟮南M型“巨無霸”

    消費基礎設施具有規(guī)模經濟性，消費者成本最小化的特點。“大而美”的優(yōu)質項目能夠為消費者提供一站式服務，獲客能力強，經營穩(wěn)定、現金流健康、增值空間良好，會產生“1+1>2”的綜合經濟效應，更符合投資者對REITs的投資預期。在存續(xù)期內，基金管理人通過運營管理、資產管理和資本運作，去尋找、發(fā)現和購入優(yōu)質消費基礎設施資產，保證已發(fā)行公募REITs平臺生命力與活力，為投資者創(chuàng)造更大價值。

    （作者系中航基金管理有限公司董事總經理、不動產投資部總經理）

（編輯 何帆）