本報(bào)記者 陳瀟

    2025年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來一系列新變化。從房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)集中化解到保交房攻堅(jiān)克難，再到城市更新提速，房地產(chǎn)行業(yè)正告別高杠桿、高周轉(zhuǎn)的舊模式，向新而行。

    這一年，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解成效顯著。21家出險(xiǎn)房企化債1.2萬億元，行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表得到實(shí)質(zhì)性修復(fù)，疊加融資端政策持續(xù)發(fā)力，企業(yè)融資環(huán)境逐步回歸常態(tài)化；“白名單”項(xiàng)目貸款7萬億元落地，保交房取得重要進(jìn)展，一批歷史遺留的交付難題得到解決，購房者信心回升；城市更新成為發(fā)展新引擎，在專項(xiàng)債、房票安置及多元化金融工具的協(xié)同加持下，城中村改造、存量資產(chǎn)盤活等項(xiàng)目密集開工推進(jìn)，為行業(yè)注入新動(dòng)能。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，這一年，房地產(chǎn)行業(yè)已在重重挑戰(zhàn)中構(gòu)筑“止跌回穩(wěn)”的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。隨著城市更新不斷擴(kuò)圍，行業(yè)有望邁向更穩(wěn)健的未來。

    化債1.2萬億元

    2025年，困擾房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到有效緩解。房企債務(wù)重組從“以展期換時(shí)間”逐步轉(zhuǎn)向“以削債換新生”，風(fēng)險(xiǎn)出清節(jié)奏明顯加快。

    中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，累計(jì)已有21家出險(xiǎn)房企債務(wù)重組、重整獲批及完成，化債總規(guī)模約1.2萬億元，大幅減輕了行業(yè)公開償債壓力。

    12月23日，融創(chuàng)中國控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“融創(chuàng)中國”）公告披露，境外債務(wù)重組計(jì)劃正式生效，約96億美元的現(xiàn)有債務(wù)將獲全面解除及免除。12月4日，碧桂園控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“碧桂園”）規(guī)模約177億美元的境外債務(wù)重組方案獲香港特區(qū)高等法院正式批準(zhǔn)。

    “越來越多的房企完成債務(wù)重組，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表得到修復(fù)。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，多數(shù)企業(yè)境外債重組削減幅度超過50%，部分甚至達(dá)到70%，削減債務(wù)規(guī)模將明顯改善企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，為長(zhǎng)期恢復(fù)經(jīng)營創(chuàng)造有利條件。

    債務(wù)重組帶來的積極影響不僅能緩解單家企業(yè)的負(fù)債壓力，更有望逐步改善整個(gè)行業(yè)的融資環(huán)境和信用體系。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年11月份，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資總額為620.4億元，同比增長(zhǎng)28.5%；2025年前11個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為5502.8億元，同比增長(zhǎng)10.5%，同比增幅相比前10個(gè)月進(jìn)一步擴(kuò)大。

    與此同時(shí)，部分頭部房企境外發(fā)債逐步破冰。11月13日，華潤置地有限公司在我國香港地區(qū)發(fā)行43億元人民幣及3億美元的雙幣種綠色債券，這是年內(nèi)第三家發(fā)行境外債的上市房企。

    完成這場(chǎng)萬億元級(jí)化債后，房企踏入轉(zhuǎn)型發(fā)展新階段，一些出險(xiǎn)房企重點(diǎn)發(fā)展代建、物業(yè)、資產(chǎn)管理等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，企業(yè)得以低成本恢復(fù)“造血”能力。還有頭部房企在傳統(tǒng)住宅開發(fā)之外，開始探索商業(yè)運(yùn)營、醫(yī)療康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他房地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)營與服務(wù)類業(yè)務(wù)，尋找企業(yè)營收和利潤增長(zhǎng)的第二曲線。

    例如，頭部企業(yè)代建規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大?？硕鹫{(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度，TOP20企業(yè)（以代建新增規(guī)模排序）新增簽約建面為15771萬平方米，同比增幅達(dá)31%；其中6家企業(yè)新增代建規(guī)模超1000萬平方米。

    “出險(xiǎn)房企多年積累的核心能力并未完全消失，產(chǎn)品力和品牌仍有一定影響力。其擁有成熟的開發(fā)、運(yùn)營和服務(wù)團(tuán)隊(duì)且經(jīng)驗(yàn)豐富，具有成熟的管理流程和標(biāo)準(zhǔn)，將相關(guān)能力及經(jīng)驗(yàn)遷移至輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)是合適的轉(zhuǎn)型發(fā)展路徑。”劉水表示。

    保交房取得重要進(jìn)展

    如果說房企的債務(wù)重組是化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的“上半場(chǎng)”，那么保交房則是穩(wěn)住市場(chǎng)信心、重建行業(yè)信用的關(guān)鍵支點(diǎn)。

    2025年，隨著“白名單”項(xiàng)目融資支持持續(xù)落地，歷史遺留的交付問題逐步得到解決，多數(shù)房企保交房任務(wù)將在今年收官。12月22日至23日舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確，2025年保交房任務(wù)全面完成。

    住房城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月份，全國750多萬套已售難交付的住房實(shí)現(xiàn)交付。在此帶動(dòng)下，交付問題對(duì)市場(chǎng)情緒的拖累效應(yīng)明顯減弱，購房者信心加速修復(fù)。

    “公司2023年和2024年已分別完成交付5.41萬套和4.18萬套，2025年度將全面完成保交房任務(wù)。”遠(yuǎn)洋集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。在業(yè)界看來，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的保交房工作獲得市場(chǎng)認(rèn)可，各方信心得到重塑。

    “從成果上看，今年交付的質(zhì)量和項(xiàng)目的可持續(xù)性有了顯著提升。與去年同期相比，最大的變化在于‘機(jī)制更順、底數(shù)更清’。各地通過多方聯(lián)動(dòng)、金融機(jī)構(gòu)協(xié)同，大量停工項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性復(fù)工。”一位參與保交房的AMC（資產(chǎn)管理公司）相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，對(duì)于債權(quán)債務(wù)關(guān)系極其復(fù)雜、資金缺口較大的項(xiàng)目，AMC等專業(yè)機(jī)構(gòu)正在進(jìn)一步深耕細(xì)作。

    一些已完成保交房的房企正加快轉(zhuǎn)向盤活存量項(xiàng)目和閑置土地資產(chǎn)，通過理順歷史債權(quán)債務(wù)關(guān)系，引入增量資金，推動(dòng)項(xiàng)目重新啟動(dòng)并實(shí)現(xiàn)銷售轉(zhuǎn)化。以融創(chuàng)中國為例，其模式已在多個(gè)核心城市項(xiàng)目中落地。上海外灘一號(hào)院、北京融創(chuàng)壹號(hào)院等項(xiàng)目，均通過引入新資金、置換原有高成本負(fù)債，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目順銷。

    更重要的是，保交房進(jìn)一步推動(dòng)行業(yè)運(yùn)行機(jī)制加快重塑。在商品房銷售方面，各地有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售。此次全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建基礎(chǔ)性制度，在房地產(chǎn)開發(fā)上，做實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司制。在商品房銷售上，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)“所見即所得”，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購房人合法權(quán)益。

    城市更新提速

    在化解風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展重心也從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)。城市更新在穩(wěn)投資、擴(kuò)內(nèi)需方面的重要性進(jìn)一步提升。

    5月份，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》，明確了實(shí)施城市更新行動(dòng)的總體要求、主要任務(wù)、支撐保障和組織實(shí)施等內(nèi)容。在業(yè)界看來，這為城市更新工作提供了頂層設(shè)計(jì)。

    為加快推進(jìn)城市更新，各地陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)配套政策，例如，不少地區(qū)持續(xù)完善城市體檢評(píng)估制度，把城市體檢查找出的問題轉(zhuǎn)化為城市更新的規(guī)劃、計(jì)劃和項(xiàng)目。

    資金層面對(duì)城市更新的支持也在持續(xù)加碼。其中，專項(xiàng)債對(duì)城中村改造等領(lǐng)域助力顯著。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度，涉及城中村改造的專項(xiàng)債發(fā)行金額達(dá)816億元，同比增長(zhǎng)約1.4倍；同時(shí)，涉及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造的專項(xiàng)債發(fā)行金額也分別達(dá)到632億元和1302億元。

    對(duì)于產(chǎn)業(yè)類的城市更新項(xiàng)目，REITs等多元金融工具支持制度持續(xù)完善。12月1日，國家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍已從12大行業(yè)擴(kuò)大到15大行業(yè)，城市更新設(shè)施、商業(yè)辦公設(shè)施、體育場(chǎng)館和四星級(jí)及以上酒店等被明確納入其中。

    此前在11月19日，全國首單城市更新類REITs——“中信證券-北京亦莊城市更新資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（城市更新）”在上海證券交易所設(shè)立，規(guī)模達(dá)7.53億元。

    與此同時(shí)，在實(shí)踐中，房票安置等模式也與城市更新形成聯(lián)動(dòng)，帶動(dòng)城中村改造進(jìn)一步提速。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至目前，2024年以來超130個(gè)地區(qū)出臺(tái)并優(yōu)化房票安置政策。其中，鄭州，廈門等地已開出超過百億元的房票，不僅帶動(dòng)了城中村改造，還釋放出大量?jī)?yōu)質(zhì)住宅用地，為“好房子”的落地創(chuàng)造條件。

    中指研究院研究總監(jiān)吳建欽向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，城市更新在規(guī)劃、土地、資金方面仍然面臨不同程度的堵點(diǎn)。“十五五”期間，各地圍繞土地、規(guī)劃、金融等關(guān)鍵性政策的創(chuàng)新力度有望進(jìn)一步加大，從而更好匹配城市更新項(xiàng)目的復(fù)雜性、長(zhǎng)周期性。相關(guān)政策紅利有望進(jìn)一步釋放，從而充分調(diào)動(dòng)更多主體參與城市更新。

    回眸2025年，多方協(xié)同努力攻堅(jiān)克難，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)邁過險(xiǎn)灘。踏入2026年，房地產(chǎn)行業(yè)有望企穩(wěn)回升，繼續(xù)向新而行。