本報記者 陳瀟

    12月25日，隨著豐臺區(qū)花鄉(xiāng)街道地塊成交，2025年北京土地市場正式收官。該地塊最終由北京建工地產(chǎn)有限責(zé)任公司和北京城鄉(xiāng)房屋建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司聯(lián)合體以總價24.72億元競得，成交樓面價約4.2萬元/平方米，為北京全年土拍畫下句點。

    具體來看，該地塊位于南三環(huán)與南四環(huán)之間，屬玉泉營街道，土地面積約2.35萬平方米，容積率2.5，地形方正，東西長南北短，有利于排布大面寬產(chǎn)品。

    “該地塊的核心優(yōu)勢在于其環(huán)線位置和便捷的交通條件。具備‘雙地鐵’優(yōu)勢，可直達(dá)國貿(mào)、中關(guān)村、麗澤等核心商圈。”中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱向《證券日報》記者表示，周邊分布花鄉(xiāng)奧萊、豐科萬達(dá)廣場等商業(yè)綜合體，西側(cè)緊鄰北京天壇醫(yī)院，西北側(cè)是北京口腔醫(yī)院，均在步行可達(dá)范圍。盡管位于四環(huán)內(nèi)，但該地塊仍以底價成交，一定程度上反映出企業(yè)拿地相對審慎。

    從競品角度來看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，目前地塊周邊最新項目為花鄉(xiāng)橋以南的北京隅·西頌，該項目成交樓面價約4.96萬元/平方米，當(dāng)前網(wǎng)簽104套，網(wǎng)簽均價約7.87萬元/平方米，去化率25%左右。

    回顧2025年全年，北京土地市場保持分化趨勢，區(qū)位稀缺、規(guī)劃條件優(yōu)越、確定性強的地塊持續(xù)受到追捧，溢價水平保持高位；而其余地塊，多以底價或接近底價成交。整體來看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，北京市累計成交涉宅用地40宗，總面積約359萬平方米，較去年同期下降約24%。

    從區(qū)域分布看，海淀、朝陽、昌平位列成交規(guī)模前三，其中海淀以約66.5萬平方米、占總成交19%的體量，成為供地主力；朝陽成交約59.5萬平方米，占比17%；昌平以49.6萬平方米位居第三。

    “高溢價地塊也集中于上述區(qū)域，全年溢價率超過10%的9宗地塊中，海淀占4宗，朝陽占3宗，通州占2宗。其中，朝陽區(qū)太陽宮地塊以39.18%的溢價率居首，海淀樹村地塊、朱房村地塊分別以27.93%和25.04%的溢價率緊隨其后，折射出核心地段資源的稀缺性與競爭強度。”張凱表示。

    在成交規(guī)模收縮的同時，土地價格指標(biāo)卻保持上行。數(shù)據(jù)顯示，今年北京土地成交樓面均價同比上升20%，平均溢價率也提高了3.7個百分點，土地出讓金整體共計1427.4億元，同比基本保持平穩(wěn)。

    “今年北京在土地供應(yīng)策略上作出積極優(yōu)化，尤其體現(xiàn)于核心區(qū)域供應(yīng)的破冰。東城區(qū)等長期近乎零供應(yīng)的區(qū)域陸續(xù)推出祈年大街等優(yōu)質(zhì)地塊，既為高端市場補充稀缺房源，也向市場傳遞出核心區(qū)土地供給機制靈活調(diào)整的信號。類似情況還包括國貿(mào)北側(cè)的呼家樓南里地塊等項目入市。在‘開源’的同時，配套的土地交易規(guī)則也進(jìn)一步優(yōu)化，如延長合同簽訂時間、允許分地塊辦理產(chǎn)權(quán)登記等，切實緩解企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力。”張凱如是稱。

    值得注意的是，核心地塊的規(guī)劃條件也趨向嚴(yán)格，例如不少地塊出讓時明確了限高、風(fēng)貌保護(hù)、禁止建設(shè)別墅及配建公共服務(wù)設(shè)施等要求。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，當(dāng)前北京土地市場體現(xiàn)“以產(chǎn)品為導(dǎo)向”的變化趨勢。隨著核心地塊規(guī)劃條件趨嚴(yán)，開發(fā)商必須在產(chǎn)品設(shè)計、空間利用和居住體驗上下更大功夫，才能實現(xiàn)項目的順利落地。房企的競爭重點也將從單純比拼拿地能力，轉(zhuǎn)向比拼產(chǎn)品力、設(shè)計能力和長期運營能力，這將有助于推動新房市場供給質(zhì)量穩(wěn)步提升。

    張凱表示，整體來看，北京土地市場的運行邏輯正在發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變，政府通過“少而精”的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)激活市場；房企則以審慎姿態(tài)聚焦于能打造“好房子”的稀缺資源；而不斷優(yōu)化的規(guī)則與逐步提升的門檻，正共同推動市場從規(guī)模導(dǎo)向邁向品質(zhì)優(yōu)先的新階段。

（編輯 喬川川）