本報記者 張歆 昌校宇

    沒有想象中密集進出的卡車，也沒有熙熙攘攘的物流從業(yè)者，夏日微雨后的普洛斯北京空港物流園在遠望中略顯安靜。但近距離觀察可以發(fā)現(xiàn)，多個倉庫的門口，排列著車身逾10米的專業(yè)運輸卡車，負責與卡車們“組CP”裝卸貨物的，是一臺臺小身板、大力氣的叉車。動靜之間，我們感知到的正是中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（場內(nèi)簡稱“普洛斯”）的“京籍”底層資產(chǎn)。

    從北京首都國際機場3號航站樓出發(fā)，驅(qū)車不足20分鐘便可到達北京空港物流園，不過，更為便捷的是貨物的抵達方式。普洛斯高級副總裁、資本運營負責人楊敏告訴《證券日報》記者，“物流園距離北京首都國際機場貨運終端區(qū)僅需5分鐘車程（航運），此外，距離天津塘沽港需2小時車程（海運）、距離北京南站需50分鐘車程（鐵路運輸），交通十分便利。”

    楊敏表示，“倉儲物流園區(qū)別于普通商業(yè)地產(chǎn)，是消費驅(qū)動型項目，具備非常強的抗周期能力，同時，我們主動優(yōu)化客戶結構，能夠進一步分散經(jīng)濟周期或復雜外部環(huán)境對應的潛在風險”。

    如果進一步對消費驅(qū)動力進行“穿透”可以發(fā)現(xiàn)，普洛斯REIT底層資產(chǎn)的“抗周期自信”其實來自我國正在加速構建的以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循相互促進的新發(fā)展格局。作為供應鏈的核心節(jié)點，倉儲物流承擔著商品存放與流通的雙重職能，在“雙循環(huán)”格局下，消費對于倉儲物流業(yè)的牽引力顯然將是直接高效的。

    公開信息顯示，普洛斯REIT底層7個物流園區(qū)總建筑面積約70.5萬平方米，分別位于京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等地區(qū)的核心集散地，周圍工業(yè)廠房、物流倉庫群聚，產(chǎn)業(yè)聚集度高。截至2020年底，物流園內(nèi)共有53個租戶，主要為消費上下游產(chǎn)業(yè)鏈多家企業(yè)；物流園平均出租率約98.72%，合同租金及管理費平均約40元/月/平方米；租戶對租金及管理費水平較為認可，租約的加權平均租期為4.4年，租戶簽署租約一般期限多為3年至5年。

    其中，普洛斯北京空港物流園總建設面積為13萬平方米（倉庫），原為2008年北京奧運會“定制”的物流中心，盛會結束后轉為商用。

    據(jù)楊敏介紹，“消費升級尤其是品質(zhì)消費需求的提升，已經(jīng)催生出高端倉儲需求加大的市場局面。目前，普洛斯北京空港物流園共有兩棟雙層倉庫，三棟單層倉庫及一棟獨棟辦公樓，租戶涵蓋食品、醫(yī)藥、汽車等多個行業(yè)的國內(nèi)外頭部企業(yè)。由于倉庫均為通用型的高標倉，普適性較強，企業(yè)只需根據(jù)自己需求進行‘簡單裝修’即可入駐。當然，也有部分企業(yè)根據(jù)自身需要（例如藥品認證需要）進行加建，該部分重投入客戶通常運營穩(wěn)定、黏性也較強。”

    “普洛斯REIT的收益，來源于底層資產(chǎn)租約合同約定產(chǎn)生的租金及物業(yè)費收入。”楊敏表示，對于投資者來說，持有普洛斯REIT份額，既能享受由租金及物業(yè)費收入帶來的較為穩(wěn)定的派息分紅，又能享受由底層物業(yè)價值增值所帶來的價值增長。根據(jù)實際發(fā)行結果，普洛斯REIT發(fā)售規(guī)模58.35億元，2021年、2022年全年模擬預測可供分配金額分別為2.50億元、2.52億元，故對應的2021年、2022年全年模擬預測現(xiàn)金流分派率分別為4.29%、4.31%。

    對于投資者較關心的募集資金主要用途，楊敏表示，原始權益人會將不低于80%的基礎設施REITs募集資金以項目資本金方式、根據(jù)項目實際建設進度和資金需求，優(yōu)先投資國家重點發(fā)展的商貿(mào)物流節(jié)點和輻射能力強勁地區(qū)的物流設施，以及“新基建”高度重視的大數(shù)據(jù)基礎設施等15個基礎設施項目，預計投資金額45.43億元，主要圍繞“一帶一路”建設、京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域。

    值得一提的是，在首批9個試點項目中，普洛斯REIT是唯一有一家全球性資產(chǎn)管理公司參與的項目。談及申報和篩選的過程，楊敏感受最深的是來自于發(fā)改委系統(tǒng)、證監(jiān)會和交易所對普洛斯的資產(chǎn)管理、運營及服務能力的高度認可，以及為此次基礎設施投融資機制創(chuàng)新提供的系統(tǒng)性支持。在楊敏眼中，這一系列創(chuàng)新實踐所體現(xiàn)的，正是“中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展、高水平對外開放的能力和自信”。