證券時報記者 朱凱

    近日，記者實地走訪首批基礎設施公募REITs底層資產，第二站來到位于上海集成電路設計產業(yè)園核心區(qū)的張江光大園項目。午飯后，記者一行從浦東世紀大道地鐵站出發(fā)，駕車花了半個小時。地圖上查看，園區(qū)緊臨中環(huán)高架路，距離地鐵2號線廣蘭路站約800米，可直達陸家嘴CBD，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

    在張江光大園走訪時，證券時報記者做了一些粗略統計——已入駐園區(qū)的有瑞芯微電子、叮咚買菜、立邦涂料、陽光人壽等30余家行業(yè)頭部企業(yè)，所涉行業(yè)包括集成電路、在線新經濟、先進制造業(yè)、金融科技等。資料也顯示，張江光大園占地面積20914.50平方米，總建筑面積50947.31平方米，由7棟研發(fā)樓組成。

    張江REITs的運營管理機構為上海集摯咨詢管理有限公司。在園區(qū)接受采訪時，集摯總經理所付晶表示，園區(qū)目前已達到滿租的狀態(tài)，運營穩(wěn)定。項目的收益來源為基礎設施不動產的租金、物業(yè)費、車位費及日常服務收入。他介紹，張江科學城產業(yè)生態(tài)成熟，研發(fā)企業(yè)對于租賃需求旺盛，整體市場處于“一房難求”的狀態(tài)。

    基金募集說明書稱，張江光大園2018~2020年的到期續(xù)租率分別為22.58%、96.31%和60.50%，其中2018年續(xù)租率較低的原因是主動調整租戶結構。2020年，到期未續(xù)租的面積通過提前招商安排，完成了租約新簽。截至2020年末，出租率為99.51%。

    “張江光大園租約一般3年一簽，租約到期日、租戶面積占比、租戶行業(yè)比較分散。”所付晶告訴記者，園區(qū)的入駐企業(yè)主要為上市公司、外資500強、持牌金融機構、行業(yè)頭部企業(yè)等，對物理空間的穩(wěn)定性要求很高。

    所付晶表示，2020年新冠肺炎疫情期間，園區(qū)的網購、在線教育、在線辦公及娛樂等在線經濟迎來大發(fā)展，金融后臺、集成電路、先進制造業(yè)等相關企業(yè)保持穩(wěn)健發(fā)展。

    隨后，在上海集成電路設計產業(yè)園展廳，記者注意到，張江高科是上海集成電路設計產業(yè)園的開發(fā)主體。2020年，以該產業(yè)園為核心的張江集成電路設計業(yè)產業(yè)規(guī)模達500多億元，占到上海的70%、全國的32%以上。

    作為張江REITs的基金管理人，華安基金相關負責人表示，本項目底層資產采用了100%的收益法，即根據底層資產產權期限內未來的預期凈收益，參照區(qū)域經濟發(fā)展、周邊物業(yè)交易情況等多方面因素確定折現率進行折現而取得的估值結果。該人士說，光大園項目收益穩(wěn)定，租戶資質優(yōu)良，符合區(qū)域產業(yè)發(fā)展要求，抗風險能力強。項目出租率較高，租金穩(wěn)定增長，能夠為投資人提供穩(wěn)定的收益回報。

    在回答記者相關提問時，華安基金該人士介紹，張江光大園REITs存續(xù)期20年，兼顧了產品推廣、穩(wěn)定運營和保持靈活性的考慮。公募REITs以長期持有資產為目的，未來產品到期前可以根據資產投資需求進行擴募或展期。

    張江高科副總經理趙海生對證券時報記者表示，張江科學城（張江高科技園區(qū)）被譽為中國硅谷，是中國國家級高新技術園區(qū)。經過近二十年的開發(fā)，園區(qū)構筑了生物醫(yī)藥創(chuàng)新鏈，集成電路產業(yè)鏈和軟件產業(yè)鏈的框架。他說，基礎設施REITs對張江高科具有重要意義。公司目前正在推進新園區(qū)建設及優(yōu)化，通過基礎設施REITs盤活存量資產可實現資金快速回籠，為新園區(qū)建設提供有力支持。