王麗新

    冰凍三尺非一日之寒，樓市回穩(wěn)也不可能一蹴而就。從政策的頂層設計到各地“因城施策”的實質性落地，再到整體融資環(huán)境的改善，直至銷售市場回穩(wěn)，需要一個較長的傳導過程。這期間，房地產行業(yè)面臨諸多實際困難和阻力，仍需勉力前行。

    2023年是全力拼經濟的關鍵期。在筆者看來，房地產行業(yè)需從保交樓、穩(wěn)銷售、穩(wěn)信用和穩(wěn)投資出發(fā)，只有譜好這四部曲，才能帶動產業(yè)鏈上下游企業(yè)經營回歸正軌。

    第一步重在全面落實“保交樓”。這不只是對民生的呵護，更是穩(wěn)定信心的“壓艙石”。過去一年，中央層面多次強調“保交樓、穩(wěn)民生”，推出2000億元專項借款和2000億元再貸款，為“保交樓”護航。地方層面，設立專項紓困基金、優(yōu)化預售資金監(jiān)管、返還未動工項目土地款等精準政策頻出，對出險企業(yè)、問題項目實施差異化管理。2023年“保交樓”依舊是必須堅守的底線，仍需通過各種政策、金融等手段，進一步破解資金難題，盡快督促停工項目全面復工，保證問題項目順利交付，消除購房者擔憂，修復市場信心。

    引導市場信心回暖目標之下，各地“因城施策”仍有優(yōu)化空間，這不只是滿足居民合理住房需求，更是促進市場盡快回穩(wěn)的重要工具。從年初聚焦降利率、降首付，到支持高端人才、三孩家庭等新增群體購房，釋放增量需求，再到下半年放松限購、限售、限貸城市逐漸擴容……優(yōu)化政策層層遞進。2023年，一線城市及強二線城市調控政策不排除進一步放松的可能性，弱二線以及三、四線城市仍需適度激活居民購房需求，比如部分城市有望全面取消限購，或各地繼續(xù)創(chuàng)新政策工具，引導市場銷售回穩(wěn)，并適度“保溫”。

    若要力促房企銷售端回穩(wěn)，資本市場要更好地發(fā)揮作用，努力改善行業(yè)的資產負債狀況，這不只是穩(wěn)房企信用，更是防止出險房企增加的“防火墻”。從“三箭齊發(fā)”支持房企融資到允許房企借殼上市，再到股權融資預案的完成，“因企施策”改善融資，所需時間有短有長。2023年，監(jiān)管層或可考慮新的舉措，進一步豐富融資工具箱，比如在引導解近渴的資金快速入場的同時，加快推動AMC進場、債務重組、以股抵債等多種增資化債模式在實操層面落地，讓一部分高財務杠桿或出險房企有序出清，減緩未出險房企償債壓力，同時讓另一部分優(yōu)質、穩(wěn)健型房企有機會投資擴表。

    隨著后續(xù)房地產信用風險不斷化解、頭部穩(wěn)健型房企得到資金支持，將帶來信用修復。當行業(yè)迎來曙光，“穩(wěn)投資”就刻不容緩。在房地產行業(yè)這個復雜的產業(yè)鏈體系中，牽一發(fā)而動全身，但不意味著立竿見影。即便2022年年末利好房企發(fā)債、融資等重磅政策接連出臺，但對房企投資端產生效果仍需時間。不過，在2023年銷售回暖之前，地產商需抓住獲取優(yōu)質地塊、補倉核心城市和深耕城市的“窗口期”。

    正所謂“把錢用在刀刃上”，暫停拿地只是應對行業(yè)風險的謹慎之舉，不投資并不意味著存貨去化周期會變短，反而會導致現金流難以改善。若想熬過寒冬，企業(yè)需要進行資產換倉，加快退出“小而散”的城市和項目，把錢投在高能級城市的優(yōu)質土地上，以期經歷縮表陣痛之后，規(guī)模與ROE（凈資產收益率）可以實現正相關。此外，穩(wěn)健型房企若有余力，需把握好當下股權融資重啟的窗口期，加快實施并購重組，助力行業(yè)從加快風險出清向“穩(wěn)投資”過渡。

    2022年，房地產行業(yè)大開發(fā)時代落幕。值得期許的是，2023年樓市虛火褪去，房地產行業(yè)或將迎來新生。