■王麗新

    中央經(jīng)濟工作會議12月10日至11日在北京舉行。會議提出，堅持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點領域風險。著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。此外，會議還提出“高質(zhì)量推進城市更新”。

    在筆者看來，當前房地產(chǎn)市場正處于轉(zhuǎn)型關鍵期，加快風險出清與構(gòu)建發(fā)展新模式并行推進。此次會議有關房地產(chǎn)的定調(diào)既錨定短期市場穩(wěn)預期的核心目標，又夯實長期健康發(fā)展的制度基礎，為2026年行業(yè)發(fā)展劃定清晰路徑，釋放出“穩(wěn)市場、促更新、化風險”的清晰信號，有諸多亮點值得深思。

    第一，以“控增量、去庫存、優(yōu)供給”為準繩，筑牢市場平穩(wěn)運行根基。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，核心在于供需關系的動態(tài)平衡，不僅要“控增量”，更要優(yōu)化供給，各地需將市場交易情況與賣地規(guī)模及節(jié)奏掛鉤，給樓市更多時間和空間去消化存量房產(chǎn)。

    這是一種“穩(wěn)樓市”的長期考量，主要體現(xiàn)在以下兩大方面。一是鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房，以地方政府專項債券資金收購存量閑置土地，既為市場存量房源提供剛性消化渠道，又從源頭控制無效供給擴張。據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至11月末，全國各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地的數(shù)量超4800宗，總用地面積超2.5億平方米，總金額超6500億元，預計2026年地方政府專項債在收儲方面將繼續(xù)發(fā)力，或有更為積極的舉措落地。二是深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設。兩者互為補充，前者切實降低剛需購房門檻，后者則更多聚焦居住品質(zhì)提升，精準對接持續(xù)增長的改善性需求，避免同質(zhì)化供給弊端。供需兩端協(xié)同發(fā)力，既破解當前庫存高企難題，又契合需求結(jié)構(gòu)升級趨勢，為市場平穩(wěn)運行筑牢基礎。

    第二，借城市更新“提質(zhì)進階”之力，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。此次會議提出“高質(zhì)量推進城市更新”。當前，多地已明確城市更新與“穩(wěn)樓市”的聯(lián)動邏輯，即開展老舊小區(qū)改造、城中村整治等工作，修復存量住房價值、穩(wěn)定資產(chǎn)價格預期，通過貨幣化或房票安置釋放購房需求。

    更重要的是，梳理多地“十五五”規(guī)劃建議可知，不少地方對城市更新有創(chuàng)新性提法。比如，重慶在“十五五”規(guī)劃建議中表示，加快探索未來城市建設，實施城市“數(shù)字更新”，推動新設計新技術新產(chǎn)品城市級規(guī)模應用，激發(fā)城市空間服務能級和數(shù)字活力。山西表示，“一體化推進城市體檢和城市更新，建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)體系”“健全多元化投融資方式，吸引社會資本參與城市更新”。

    當然，城市更新離不開資本的支持。從此次會議釋放的相關信號來看，預計2026年有關支持城市更新的金融、土地等政策會有實質(zhì)性落地，包括創(chuàng)新金融產(chǎn)品、提升用地政策的靈活性、提高審批效率等。金融端層面，REITs或進一步擴圍，為項目提供長期低成本融資；土地端層面，多地已探索彈性供地等靈活政策，搭配專項債資金定向支持，將進一步提升市場主體參與積極性。接下來，城市更新將推動“人房地錢”及產(chǎn)業(yè)發(fā)展要素聯(lián)動，加快房地產(chǎn)從“建房子”向“運營城市”轉(zhuǎn)型，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

    第三，加快推進化債工作，積極穩(wěn)妥化解風險，守住行業(yè)安全底線。當前，防范化解風險仍是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要底線。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至目前，已有21家出險房企完成境內(nèi)外債務重組或重整獲批，累計化債規(guī)模約1.2萬億元，有效緩解了行業(yè)短期償債壓力。不過，部分出險房企剩余債務處置仍在推進，關聯(lián)領域風險仍需警惕。

    此次會議明確“積極穩(wěn)妥化解重點領域風險”，為2026年房地產(chǎn)行業(yè)化債指明方向。筆者認為，一方面，可深化組建債務重組專班，優(yōu)化債務重組與置換辦法，針對不同房企風險程度實施差異化處置，助力企業(yè)緩解流動性壓力或者重整；另一方面，通過創(chuàng)新金融工具等組合措施改善房企現(xiàn)金流，同時依托REITs等渠道盤活成熟商業(yè)地產(chǎn)等重資產(chǎn)，推動行業(yè)重構(gòu)信用體系。當然，化債工作的穩(wěn)步推進，并非簡單的風險兜底，而是運用法治化、市場化手段，加大風險出清力度，為行業(yè)健康發(fā)展掃清障礙。

    可以預見，隨著各項政策落地見效、庫存逐步去化以及社會預期修復，房地產(chǎn)市場有望盡快走出調(diào)整期，為宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行提供重要支撐。