數據顯示，繼10月創(chuàng)年內新低后，11月40家房企融資總額大幅反彈，融資總額僅次于今年3月的年內最高點。與此同時，多地購房政策有所調整，鄭州提高了住房公積金貸款額度，但也有黑龍江等地收緊了調控政策。

    業(yè)內人士認為，在房企融資的水龍頭已經被管住的背景下，行業(yè)政策在“因城施策”層面出現邊際改善的概率在增加，未來更多城市可能在人才購房、首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利于穩(wěn)定房地產市場的政策，但“房住不炒”、“穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預期”的大基調不會變。

    房企融資總額環(huán)比大漲

    同策研究院的最新數據顯示，11月，40家典型上市房企融資總額904.36億元，環(huán)比大幅上漲283.49%，融資總額僅次于今年3月的年內最高點。債權融資方面，11月，40家房企債權融資金額767.20億元，環(huán)比增加235.75%。其中，融資總額排名第一的是其他債權融資（具體融資方式包括向金融機構借款、發(fā)行資產證券化產品、定向融資計劃、發(fā)行永續(xù)資本證券、債權轉讓等），為267.39億元，占比29.57%，環(huán)比增加338.86%。排名第二的是公司債，融資金額203.45億元，占比22.50%，環(huán)比增加101.28%。排名第三的是境內銀行貸款，融資金額98.97億元，占比10.94%，環(huán)比增長145%。

    股權融資方面，11月，40家房企股權融資金額為137.17億元，占比15.17%，環(huán)比上漲1773.19%。其中，境內再融資金額為54.45億元，占比6.02%，環(huán)比上升675.72%；港股上市房企通過海外配股方式進行融資，總金額為82.71億元，占比9.15%，除部分房企的股票期權計劃，華潤置地和碧桂園進行了新股配售。

    值得注意的是，境外融資依舊強勢。同策研究院數據顯示，11月，40家房企外幣融資總額為391.44億元，環(huán)比增加172.55%，占融資總額的43.28%。其中，美元融資總額231.49億元人民幣（32.93億美元），占融資總額的25.60%；港元融資總額為159.95億元人民幣（178.11億港元），占比17.69%，環(huán)比增長近21倍，主要來源于海外銀團貸款與海外配股融資。

    從11月40家房企融資成本來看，在已披露的數據中，融資成本均小于8%。融資成本最低的是萬科發(fā)行的最新兩期中期票據，發(fā)行金額分別為4.23億美元和3億美元，融資成本為3.15%和3.5%。融資成本最高的是建業(yè)地產發(fā)行的于2023年到期的2億美元優(yōu)先票據，票面利率為7.9%。

    同策研究院研究員陳朦朦認為，雖然11月房企融資金額大幅反彈，但房企融資難的問題依舊毋庸置疑：一方面，11月股權融資金額及占比大幅增加，多家房企進行新股配售及出售項目子公司股權進行股權融資，在債權融資渠道緊鎖的情況下，股權融資成為房企不得已的選擇；另一方面，境外融資依舊是房企融資的主要渠道，雖然11月外幣融資總額占比有所下降，但金額仍大幅上升，環(huán)比增加172.55%，海外銀團貸款重現，這也意味著境內貸款難度很大。

    中原地產首席分析師張大偉則認為，整體看，房地產行業(yè)資金緊張，房企抓緊窗口期大量大額度發(fā)行美元債，2019年房企美元債刷新紀錄已成定局。“美元債是部分房企的重要資金補充，但因為額度原因，很難成為最主要來源，美元債的井噴對緩解部分企業(yè)融資有很大好處。”他說。

    差異化調控仍在擴圍

    11月以來，全國已經有上海、廣州、深圳、佛山、成都、鄭州等地相繼調整了購房政策。12月4日，鄭州提高了住房公積金貸款額度，由60萬元提高至80萬元。對此，諸葛找房數據研究中心分析師國仕英認為，公積金貸款額度的提高，一方面可以緩解剛需購房者的貸款壓力；另一方面，是為了吸引人才增加就業(yè)。公積金新政后，鄭州的房地產市場預計會有所好轉，但整體仍保持穩(wěn)定運行。

    國仕英同時表示，今年鄭州房地產市場調控較為嚴格，“金九銀十”期間新建商品住宅成交量不足萬套，成交量處于歷史相對低位，房企降價促銷也并未換來成交量的上漲。近期，多個城市在公積金及人才購房方面都有一定程度的放寬政策，鄭州公積金貸款額度提高也是在情理之中。

    “整體看，政策逐漸開始雙向調控，最近大灣區(qū)多地調控密集松綁，但也有黑龍江等地發(fā)布了收緊政策。”張大偉說。

    12月3日，黑龍江省住建廳、省自然資源廳等6部門聯合發(fā)布《關于進一步加強全省房地產市場監(jiān)管的通知》，明確全省房企購置開發(fā)土地資金不得來自金融貸款，同時對房企按信用評價進行等級分類，實行差異化監(jiān)管。

    值得注意的是，12月1日，央行行長易綱在《求是》雜志上撰文稱，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，按照因城施策原則，加強對房地產金融市場的宏觀審慎管理，強化對房地產整體融資狀況的監(jiān)測，綜合運用多種工具對房地產融資進行逆周期調節(jié)。

    招商證券研報認為，“經濟、風險、民生”是房地產政策必須考慮的三大目標，而近期經濟下行壓力加大的權重或在上升。4~8月份以來的政策收緊更多或是以“防風險”為出發(fā)點，針對房地產融資端的收緊幾乎“全覆蓋”房企各個融資渠道，也即該管住的水龍頭已經被管住。近期央行調查統(tǒng)計司原司長盛松成“不將房地產作為短期刺激經濟的刺激手段，不應與政策繼續(xù)收緊劃等號”的表述或代表房地產亦不能拖累經濟的一些觀點。在房企融資的水龍頭已經被管住的背景下，行業(yè)政策在“因城施策”層面出現邊際改善的概率在增加，但“房住不炒”、“穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預期”的大基調不會變。