本報訊 （記者毛藝融）11月28日，中國證監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告（征求意見稿）》，啟動商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱商業(yè)不動產(chǎn)REITs）試點(diǎn)。

    記者從多方了解到，上交所等單位正在緊鑼密鼓推進(jìn)配套規(guī)則修訂、系統(tǒng)改造和試點(diǎn)項(xiàng)目培育等工作，相關(guān)規(guī)則同步征求市場意見。

    此次啟動試點(diǎn)，是中國證監(jiān)會貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署的重要舉措，有利于盤活存量商業(yè)不動產(chǎn)，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，也是涉及我國REITs市場發(fā)展全局的關(guān)鍵一步。

    “隨著《關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告（征求意見稿）》的發(fā)布，公募REITs底層資產(chǎn)向全門類又邁出重要一步，標(biāo)志著我國REITs市場發(fā)展進(jìn)入新階段，資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的深度和廣度進(jìn)一步拓展。”上交所相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人向記者表示。

    順勢而為

    商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點(diǎn)正當(dāng)其時

    “公募REITs市場終于迎來商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點(diǎn)！”當(dāng)試點(diǎn)的公告發(fā)布時，一位業(yè)內(nèi)人士感嘆。

    我國商業(yè)不動產(chǎn)規(guī)模龐大，資產(chǎn)持有主體拓寬直接融資渠道的需求強(qiáng)烈。如何借助REITs進(jìn)行有效盤活，實(shí)現(xiàn)投融管退的良性循環(huán)，是亟需回應(yīng)的重要課題，而公募REITs作為資本市場盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的利器，其產(chǎn)品功能屬性與商業(yè)不動產(chǎn)天然契合。市場各方對推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs的共識高度統(tǒng)一、呼聲持續(xù)高漲。

    經(jīng)過近五年的實(shí)踐探索，我國公募REITs市場堅(jiān)持市場化、法治化的發(fā)展方向，從無到有逐步發(fā)展成千億級的新興市場。根據(jù)市場公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，全市場共有77單REITs產(chǎn)品上市，發(fā)行規(guī)模2070億元（含擴(kuò)募），總市值2199億元，行業(yè)首單、區(qū)域標(biāo)桿漸次落地，示范性和規(guī)模性不斷增強(qiáng)，市場容量持續(xù)提升，運(yùn)行整體平穩(wěn)，投資者群體日益成熟，為推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs奠定了堅(jiān)實(shí)的制度基礎(chǔ)、市場基礎(chǔ)和生態(tài)基礎(chǔ)。

    此外，我國資本市場在商業(yè)不動產(chǎn)盤活領(lǐng)域積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2024年以來，以酒店、寫字樓、購物中心等優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)的CMBS、類REITs及持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模近千億元，市場各方對商業(yè)不動產(chǎn)的估值邏輯、運(yùn)營管理、產(chǎn)品機(jī)制設(shè)計(jì)等方面已形成較為廣泛的共識。

    據(jù)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)分析，當(dāng)前商業(yè)不動產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷價值重估，特別是核心城市核心區(qū)域的一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出租率、租金水平等經(jīng)營指標(biāo)表現(xiàn)較為穩(wěn)健，現(xiàn)金流回報較為穩(wěn)定。隨著新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)和新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展，商業(yè)不動產(chǎn)具備長期增值潛力，在當(dāng)前利率整體下行的市場環(huán)境下，具有較強(qiáng)的配置價值。

    其時已至，其勢已成，開展商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點(diǎn)，是落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署和市場廣泛需求之舉，也是盤活商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域資產(chǎn)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必由之路。

    其興可待

    商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點(diǎn)構(gòu)筑多方共贏格局

    商業(yè)不動產(chǎn)具備明顯的市場化屬性，存量規(guī)模龐大，而在資產(chǎn)盤活領(lǐng)域仍是“藍(lán)海”。在這片“藍(lán)海”進(jìn)行REITs試點(diǎn)，難點(diǎn)、挑戰(zhàn)等都一定程度上存在，卻也更具深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義，可能引發(fā)“一子落而滿盤活”的多元效應(yīng)。

    對實(shí)體經(jīng)濟(jì)而言，試點(diǎn)不僅有助于拓寬企業(yè)直接融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，更將引導(dǎo)企業(yè)從“開發(fā)商”向“資產(chǎn)管理商”實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。資本市場的重要功能是資產(chǎn)定價和資源配置，商業(yè)不動產(chǎn)REITs能夠通過市場化價格機(jī)制的作用有效激勵企業(yè)強(qiáng)化運(yùn)營管理能力、持續(xù)提升資產(chǎn)質(zhì)量，促進(jìn)商業(yè)不動產(chǎn)市場的良性競爭，助力暢通經(jīng)濟(jì)循環(huán)，在“防風(fēng)險、穩(wěn)增長”中發(fā)揮積極作用。

    對廣大投資者而言，商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出，進(jìn)一步豐富了公眾投資者選擇，提供了一類兼具穩(wěn)定現(xiàn)金流與資產(chǎn)增值潛力的配置工具，有助于優(yōu)化個人與機(jī)構(gòu)投資組合，共享實(shí)體經(jīng)濟(jì)與不動產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展帶來的長期紅利。

    商業(yè)不動產(chǎn)REITs是金融精準(zhǔn)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的典型實(shí)踐，試點(diǎn)進(jìn)一步豐富了REITs底層資產(chǎn)類型，將有效增強(qiáng)市場的包容性與吸引力，推動公募REITs市場加快擴(kuò)容，是完善多層次資本市場體系的有力舉措。

    “公募REITs試點(diǎn)啟動至今已經(jīng)歷5個年頭，成效有目共睹，正當(dāng)‘十五五’規(guī)劃開局之際，未來的一段時間都將是REITs發(fā)展的關(guān)鍵期，在此時間節(jié)點(diǎn)啟動商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點(diǎn)意義非凡，必將進(jìn)一步發(fā)揮REITs市場功能，更加有效盤活存量資產(chǎn)，為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展注入新的動力。”業(yè)內(nèi)人士向記者表示。

    呼之欲出

    商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點(diǎn)穩(wěn)步推進(jìn)

    記者從多方了解到，為推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點(diǎn)工作平穩(wěn)有序落地，在中國證監(jiān)會統(tǒng)籌指導(dǎo)下，上交所等單位已在緊鑼密鼓開展配套業(yè)務(wù)規(guī)則完善、系統(tǒng)適應(yīng)性改造、市場和投資者培育等各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，目前正就完善配套業(yè)務(wù)規(guī)則履行相關(guān)程序，預(yù)計(jì)會在不久的將來與市場見面。

    上交所相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示：“下一步，上交所將在中國證監(jiān)會的指導(dǎo)下，穩(wěn)步推進(jìn)商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點(diǎn)各項(xiàng)工作，持續(xù)完善相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則，協(xié)同各方做好市場培育，進(jìn)一步激發(fā)市場參與主體活力。以優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)先行穩(wěn)步開展試點(diǎn)，把好資產(chǎn)‘入口關(guān)’，鼓勵運(yùn)營管理強(qiáng)、資產(chǎn)運(yùn)營表現(xiàn)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開展試點(diǎn)，切實(shí)做好風(fēng)險防范，引導(dǎo)相關(guān)主體歸位盡責(zé)，共同推動公募REITs市場高質(zhì)量發(fā)展，構(gòu)建運(yùn)轉(zhuǎn)高效、風(fēng)險可控、生態(tài)健康的REITs市場體系。”

    隨著制度、系統(tǒng)與項(xiàng)目等多方面條件的逐步成熟，一個資產(chǎn)類型更豐富、運(yùn)行更高效、監(jiān)管更有力的公募REITs市場正在形成。商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點(diǎn)的推進(jìn)，不僅標(biāo)志著我國REITs市場進(jìn)入新的發(fā)展階段，更將成為服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的長期穩(wěn)定器與金融新引擎。

（編輯 郭之宸）