本報記者 王麗新

    “需求端的強度將決定整個甲級辦公樓市場未來的走勢，其中疫情影響、企業(yè)預(yù)期和擴張意愿、租賃策略和頭部大廠退租又是影響整個需求側(cè)表現(xiàn)的四個核心因素。”3月28日，在對2023年第一季度北京辦公樓市場表現(xiàn)進行回顧和展望時，高力國際華北區(qū)研究部董事陸明指出，如果2023年市場需求如期恢復(fù)，則以上四點需要出現(xiàn)積極改善。

    從高力國際監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止到今年一季度，北京甲級寫字樓市場凈吸納量再度轉(zhuǎn)負，達到-6.1萬平方米，主要集中在中關(guān)村和CBD子市場，分別為-3.3萬和-2.2萬平方米。在一季度核心甲級市場無新增供應(yīng)的情況下，空置率環(huán)比上升0.9%達到16.9%，凈有效租金環(huán)比降低0.7%至328.8元每月每平方米。

    對此，高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海表示，麗澤市場一季度實現(xiàn)了1.6萬平方米的去化，依然是市場唯一的熱點區(qū)域，這是麗澤商務(wù)區(qū)連續(xù)9個季度持續(xù)去化，其空置率環(huán)比下降1.6%至35.1%，凈有效租金保持穩(wěn)定。一季度望京酒仙橋和中關(guān)村的甲級寫字樓市場租金降幅較大，環(huán)比降幅分別達到2.5%和1.4%，其中望京酒仙橋同比去年一季度降幅達到13%。

    在高力國際看來，從一季度的北京市場表現(xiàn)來看，基本上疫情影響已經(jīng)消散。隨著經(jīng)濟增長穩(wěn)步恢復(fù)，助企紓困政策的不斷發(fā)酵，企業(yè)信心將逐步改善，其擴張意愿也會逐步增強。隨著宏觀經(jīng)濟和企業(yè)報表的不斷修復(fù)，企業(yè)的承租能力也將增強，更有利于成交轉(zhuǎn)化率的提升。

    不過，陸明也指出，由于政策效果的滯后性，這些變化大概率會在今年下半年出現(xiàn)明顯改善。至于頭部互聯(lián)網(wǎng)大廠退租的影響，將會貫穿整個2023年。因此，高力國際認為，全年需求側(cè)的表現(xiàn)大概率是結(jié)構(gòu)性的溫和復(fù)蘇，不太可能恢復(fù)到疫情前的凈吸納量水平。

    “如果新增供應(yīng)項目未能如期入市，退租現(xiàn)象得到緩解，新增需求穩(wěn)步恢復(fù)，高力國際預(yù)測年度市場空置率不會突破2020年19.4%的前期高點，反之則空置率創(chuàng)新高。”陸明表示，隨著核心產(chǎn)業(yè)辦公面積調(diào)整在2023年結(jié)束，2024年的整體甲級市場才有可能重新回到去化周期。2023年的市場主旋律是，在總需求不足的前提下，如何降低業(yè)主和租戶的租金預(yù)期差距，這也是市場實現(xiàn)成功去化的關(guān)鍵。

（編輯 上官夢露）