2019年對中國開發(fā)商而言，是異常跌宕的一年。

    還沒從二季度的寬松中反應(yīng)過來，7月份的房企融資又突然收緊。房地產(chǎn)信托、境內(nèi)外發(fā)債、ABS等融資渠道紛紛受限，尤其是房地產(chǎn)信托，成為近期金融監(jiān)管的重點。

    在收緊的融資環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的融資成本出現(xiàn)了罕見的極端分化的現(xiàn)象。7月8日，中海地產(chǎn)發(fā)行的一筆港元票據(jù)息率低至2.90%，刷新同業(yè)最低利率；三天后，泰禾集團(tuán)在新加坡掛牌發(fā)行的美元債券，票息則高達(dá)15%，相差5倍。

    如此巨大的融資成本差異，凸顯了當(dāng)下房企冰火兩重天的生存鏡像。類似中海這樣的央企，攜低成本資金優(yōu)勢在上半年的土地市場所向披靡，而泰禾則深陷資金危機(jī)，不得不轉(zhuǎn)讓多個項目股權(quán)度日。

    今年以來，諸多信用評級不高的房企，只能借助于成本較高的境外融資，而目前來看，境外發(fā)債進(jìn)一步遭嚴(yán)控，成本亦有升高的趨勢。

    多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，隨著金融監(jiān)管部門的數(shù)次出手，和重申“房住不炒”的基調(diào)，今年下半年房企融資會繼續(xù)從緊，部分房企將陷入流動性危機(jī)。

    房企資金“暗戰(zhàn)”

    資金，特別是低成本的資金，是房地產(chǎn)公司的重要生存砝碼。

    7月8日，中海首次在香港設(shè)立境外中期票據(jù)（MTN）計劃，其中10年期美元債以3.45%的券票息，創(chuàng)造了債券發(fā)行利息成本最低的記錄，這也是中海歷史上10年期債券的最低利率；而票息為2.90%的5.5年期20億元港幣固息債券，則刷新了同行業(yè)的最低利率，且創(chuàng)造了中資企業(yè)境外公開發(fā)行的最長年期港幣債券。

    盡管中海一向可以拿到低成本融資，但在當(dāng)前的貨幣和匯率環(huán)境下，還能拿到如此低的利率，更讓同行艷羨。

    國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖認(rèn)為，中海融資的優(yōu)勢很難被模仿。其一是長期穩(wěn)定的信用評級，其二是央企、國企的身份，當(dāng)市場中有很多投資者都是國有或國有代表的基金、機(jī)構(gòu)時，國有房企融資就有巨大的優(yōu)勢。

    目前中國房企中，類似中海這樣可以拿到較低成本的還有華潤置地、保利發(fā)展、招商蛇口、萬科等，均為央企或具有國資背景的發(fā)展商，他們今年上半年的融資利率也在4%左右。

    同為大型房企，表現(xiàn)激進(jìn)的恒大、融創(chuàng)、碧桂園融資成本就相對較高。6月12日，融創(chuàng)中國以7.25%的利率，發(fā)行2022年到期的6億美元優(yōu)先票據(jù)；上半年，恒大累計發(fā)行了四次優(yōu)先票據(jù)，其中三次的利息利率均在10%以上。

    以富力、雅居樂以及奧園等為代表的中小型房企，融資利率也較高，多在7-10%之間，甚至超過10%。

    如今年以來，奧園發(fā)行的幾筆美元票據(jù)利率在7.35%-8.5%之間；雅居樂則在兩個月前，以8.375%的年利率發(fā)行6億美元高級永續(xù)債；中南建設(shè)4億美元的高級無抵押定息債券，利率高達(dá)10.88%。

    7月11日，泰禾集團(tuán)以15%的高利率發(fā)行了一筆美元票據(jù)，成為近年來房企境外融資的最高成本之一。

    房企融資成本出現(xiàn)巨大差異的同時，融資渠道也嚴(yán)重分化。今年以來，成本較低的境內(nèi)發(fā)債、ABS，窗口期只出現(xiàn)在二季度短短的幾個月，多數(shù)房企更多選擇成本較高的境外融資。

    據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道查詢，今年在境內(nèi)發(fā)行公司債的房企，只有萬科、碧桂園等少數(shù)公司；而發(fā)行ABS的更少，前兩年火爆的租賃住房為標(biāo)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，幾乎消失不見。

    中金固收報告指出，今年上半年，由于境內(nèi)融資受限、境外需求上升以及發(fā)改委年初延長部分公司發(fā)行有效期，房地產(chǎn)美元債發(fā)行量已超過去年全年水平，上半年凈增量達(dá)375億美元，同比增127%。

    即使同在境外發(fā)債，房企的利率也呈現(xiàn)明顯分化之勢：大型房企供給量占比高、融資成本降幅大、周期延長，中小房企發(fā)行量占比低，且低資質(zhì)主體發(fā)行利率居高不下。

    一些資金緊張的房企更通過轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)融資。如泰禾今年上半年轉(zhuǎn)讓數(shù)個項目公司股權(quán)予世茂，籌資77億元。

    融資繼續(xù)從緊

    事實上，房地產(chǎn)和金融業(yè)內(nèi)感受到融資的收緊，是從5月17日的23號文開始的。

    23號文明確要求，商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資，其中最主要的是對房地產(chǎn)信托“明股實債”等模式的狙擊。

    緊接著5月31日，央行與證監(jiān)會暫停部分房企的債券及ABS融資。坊間傳言，旭輝、金地、融創(chuàng)和中鐵建等被列入暫停公開市場發(fā)債業(yè)務(wù)的“被關(guān)注名單”。

    6月13日的陸家嘴論壇，中國銀保監(jiān)會主席郭樹清的講話被認(rèn)為是一個更明確的信號。他表示，“房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問題更趨嚴(yán)重。”

    這意味著，房地產(chǎn)調(diào)控從限購、限價、限售等升級到了房地產(chǎn)金融的嚴(yán)厲管控。

    上半年發(fā)展迅猛、成為房企拿地后盾的房地產(chǎn)信托首當(dāng)其沖。7月以來，銀保監(jiān)會對房地產(chǎn)信托展開了一系列調(diào)查、約談、警示；7月11日，光大信托被曝將暫停新增融資，進(jìn)行余額管控。其他多家信托也受到了類似的窗口指導(dǎo)。

    政策的效果立竿見影。用益信托數(shù)據(jù)顯示，今年6月，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模465.83億元，環(huán)比5月縮水227.61億元，降幅達(dá)32.82%。

    中泰證券分析師倪一琛預(yù)計，下半年信托渠道融資將進(jìn)一步受限。

    自5月信托監(jiān)管趨嚴(yán)以來，房企融資更多轉(zhuǎn)向境外。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月上旬，在國內(nèi)融資收緊有所預(yù)期的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)海外融資計劃井噴，

    超過20家房企發(fā)行了近150億美元的美元債。

    雪上加霜的是，境外融資渠道也將進(jìn)一步收窄。

    7月12日，發(fā)改委發(fā)文要求，房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)，與此同時，房企還需詳細(xì)披露其海外發(fā)債的具體情況和資金用途。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房企面臨資金面的多重管制與收緊，在信托監(jiān)管加強(qiáng)后，海外美元債也開始強(qiáng)監(jiān)管。只能償還一年內(nèi)到期的中長期債務(wù)，意味著融資額度將大幅縮小，大額度融資將會明顯收緊。

    各種渠道的堵截，讓房企的融資成本將進(jìn)一步升高。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，6月房企融資成本已較高，基本在7-8%左右。

    進(jìn)入7月，房企境外融資成本整體有上升的趨勢，從不足6%到15%都有分布，平均利率升至8%左右；信托界人士稱，房地產(chǎn)信托的利率則去到了12-13%。

    易居智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，融資分化面臨嚴(yán)峻形勢，將倒逼房企維護(hù)資金鏈安全的問題?？紤]到近期融資市場的降溫和銷售市場的降溫，房企預(yù)期會改變，預(yù)計近期拿地會趨于保守。

    張大偉也預(yù)計，三季度房企大額融資將減少，搶地現(xiàn)象也將明顯減少；對于融資渠道較少的企業(yè)來說，資金壓力將非常大。